Thursday, July 16, 2015

Asunnon oston parhaat ja pahimmat

Oman kodin ostaminen on tuskin missään maassa ihan pikkujuttu, mutta USA:ssa, missä meidän vuokrasopimuksemmekin ovat olleet monikymmen sivuisia, kuuluu asunnon tai talon ostoon aika monta kommervenkkiä, joista en aiemmin ollut tietoinen. En tiedä onko tästä kenellekään mitään käytännön apua,  mutta kerronpa nyt oman Kalifornia-kokemukseni hirveimmät, parhaimmat ja hauskimmat, vaikka sitten ihan viihteen nimissä.

Päätettyämme tehdä mieleisestämme asunnosta tarjouksen, kävi agenttimme läpi naapuruston viimeiaikaiset kaupat, eli comps, ja määritteli hintahaarukan, joka perusteella asetimme neuvottelujen lähtösumman. Koska olimme ensimmäisiä tarjoajia, eikä meillä ollut mitään elämää suurempaa tarvetta ostaa asuntoa juuri nyt, lähdimme liikkeelle mahdollisimman alhaalta. Neuvottelut kestivät lopulta puolitoista viikkoa ja vastatarjouksia ja pikku ehtoja uusine sanankäänteineen kuului prosessiin lukuisia.

Mielenkiintoisin kädenvääntö käytiin siitä, voidaanko meille myydä asunto autotallin kanssa, jos myyjät eivät oikeasti omista autotallia. Hommassa kävi meinaan niin, että myyntiprosessin alussa myyjien agentti huomasi koko taloyhtiön parkkipaikkajaon olevan alkuperäisen condo-suunnitelman vastainen. Asukkaat ovat siis käyttäneet sulassa sovussa jo yhdentoista vuoden ajan vääriä parkkipaikkoja. Meidän asuntoon kuuluu oikeasti autotallin sijaan kaksi aivan tavallista parkkipaikkaa, mutta nykyiset omistajat eivät olleet tästä koskaan tietoisia. Tästä syntyikin melkoinen soppa, jonka selvittely voi viedä hetkisen. Päätimme kuitenkin pitävämme asunnosta valtavasti siinäkin tapauksessa, että menetämme joskus tulevaisuudessa "autotallimme". Emme kuitenkaan suostuneet ostamaan autotallillista asuntoa, vaan hinasimme hintaa alaspäin ja saimme lopulta tahtomme läpi. Emmehän me nyt suinkaan niin hölmöjä ole, että ostaisimme jotain, mitä myyjä ei omista.

Ennen tarjouksen jättämistä kävimme pankissa, jossa lainahakemuksemme esihyväksyttiin samantien. Kun homma eteni pidemmälle, määrättiin meille oma lainaneuvoja (mortgage officer) sekä erillinen lainan käsittelijä (mortgage processor), jotka työskentelivät kyllä samassa pankissa ja meille, mutta eivät selkeästikään kommunikoineet keskenään eivätkä myöskään muistaneet kertoa meille kaikkia yksityiskohtia. Toinen kertoi ettei papereilla ole mikään kiire, toinen lähetteli vihaisia uhkailu-/muistutussähköposteja puuttuvien papereiden perään. Toinen kertoi mahdollisuudesta ostaa lainan korko alaspäin, mutta sitten meille kerrottiinkin, ettei se käykään päinsä, sillä tekemämme myyntisopimus esti sen. Kun nostimme asiasta metelin ja harkitsimme pankin vaihtoa, olikin se taas jotenkin kummasti mahdollista. Ensikertalaisina meistä tuntui moneen otteeseen siltä, että paljon tarpeellista tietoa jäi jonnekin matkan varrelle ja kuulimme kaikista vaihtoehdoista vasta sitten, kun oli jo liian myöhäistä.

Sopimuksen synnyttyä alkoi escrow -aika, jonka pituus on tyypillisesti 30 päivää, mutta jos kaupattu asunto on vuokralla, pitää vuokralaisille antaa 60 päivää armonaikaa uuden kodin etsintään. Meille tämä sopi paremmin kuin hyvin, sillä emme kuvitelleet löytävämme oikeaa kotia näin pikaisesti. Ensimmäiset escrow viikot olivat täynnä dokumentteja ja tehtävää. Luimme yömyöhään lakitekstejä ja sopimuksia ja yritimme ymmärtää, mihin soppaan olimme päämme pistäneet. Tässä vaiheessa kommunikoimme osittain suoraan ja osittain agenttimme kautta myyjän agentin, oman agenttimme, escrow agentin ja kahden laina agenttimme kanssa. Stressi ja väsymys alkoivat nostamaan päätään, sillä asunnon osto alkoi tuntumaan toiselta kokopäivätyöltä.

Jotenkin ihmeen kaupalla saimme kuitenkin hoidettua kaikki paperit ja tarkastukset kuntoon ennen lomalle lähtöämme. Ainoa vielä roikkuva asia oli kuntotarkastuksessa esiin tulleiden vikojen korjaamisesta sopiminen. USA:ssa myytävä kiinteistö tarkastetaan kahteen otteeseen: Kuntotarkastuksessa määritellään luonnollisestikin kunto ja lainanmyöntäjän teettämässä arvotarkastuksessa arvo. Ennen lainan myöntämistä pankki haluaa varmistaa, että kiinteistö on vähintään lainan arvoinen.

Tarkastuksissa ei löytynyt mitään isoja ongelmia, mutta kuitenkin joitain pieniä vikoja, jotka saattaisivat muuttua korjaamattomana isommiksi ongelmiksi. Vikojen korjaus ei ole automaattisesti myyjän tai ostajan vastuulla, vaan jokaisesta yksityiskohdasta neuvotellaan erikseen.
Meidän tapauksessamme myyjät eivät olleet laisinkaan halukkaita menettämään enää yhtään enempää rahaa, joten he kokeilivat kepillä jäätä ja yrittivät pelata meidän kanssamme kovaa peliä ota tai jätä meiningillä. He tarjosivat meille $200 ja vaativat allekirjoittamaan sopimuksen kolmen tunnin varoitusajalla. Olimme tuolla hetkellä Pittsburghissa eikä meillä ollut aikomustakaan palata kesken hauskan päivän hotellille allekirjoittamaan jotain, mihin emme edes olleet laisinkaan tyytyväisiä. Ilmoitimme siis agenttimme kautta no way ja luotimme siihen, ettei myyjillä ollut mitään hinkua peruuttaa sopimuksesta muutaman satasen vuoksi. Ja oikeassahan me olimme. Loppujen lopuksi laskimme tarkkaan, mitä meille tärkeimpien vikojen korjaaminen tulisi maksamaan ja saimme jälleen tahtomme läpi.

Lopullisen sopimuksen synnyttyä loppui myös meidän armonaikamme muuttaa mieltämme ilman rahallista menetystä. Samaan aikaan saimme myös varmistuksen siitä, ettei lainalle ollut mitään meistä riippuvia tai riippumattomia esteitä. Nyt olemme siis todellakin siinä pisteessä, että vain ja ainoastaan odotamme. Tuntuu todella kummalta, kun sähköposti ei enää täytykään päivittäin monikymmensivuisista dokumenteista, jotka pitäisi jaksaa lukea, ymmärtää ja allekirjoittaa asap.


Uusien hoodien katutaidetta

Tällä hetkellä muuttoon on aikaa noin kuukausi, mikä tuntuu yhtäaikaa aivan liian pitkältä ja aivan liian lyhyeltä ajalta. Odotan jo innolla omassa kodissa asumista, mutta se muutto... Löytyisikö täältä vapaaehtoisia pakkaajia? Minua kun ei yhtään huvita.

11 comments:

  1. Me ostettiin talo muutama kuukausi sitten. Aivan järjetön prosessi.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Joo, yllättävän monimutkainen. Välillä pohdittiin, onko se muille helpompaa (eli ollaanko jotenkin tyhmiä) tai jättävätkö muut puolet dokumenteista lukematta ja ymmärtämättä. Mutta selvittiinpä tästäkin ja toivottavasti vielä ilman yllätyksiä :).

      Delete
  2. Tätä oli todella mielenkiintoista lukea koska myös me ostettiin talo juuri Britanniasta ja koko prosessiin (tarjouksen hyväksymisestä avainten saamiseen) meni 4 kk! Ymmärrän kyllä niin hyvin että se vaikuttaa kokopäivätyöltä!

    ReplyDelete
    Replies
    1. Oho, neljäkuukautta kuulostaa piiitkältä! Onko se ihan peruskäytäntö vai sattuiko teille vaan tavallista kinkkisempi prosessi?

      Delete
  3. Kammottavan kuuloista. Jostain syystä ei kuitenkaan kauheasti yllätä mua - täällä kun tuo byrokratia ja epäselvyys välillä kukoistaa. ;)

    Onnea oman kodin omistajille! Ja tsemppiä muuttoon!

    ReplyDelete
    Replies
    1. Kaikki pitää olla pilkunpäälle, ettei porsaanrei'ille ja lakijutuille jää tilaa :). Tulipa ainakin opittua uusia, hienoja sanoja...

      Delete
  4. Oliko teillä agenttia? Me käytettiin agenttia ja lakimiestä talon ostossa ja siltikin se oli urakka. No nyt on talo ja remontti ja parhaat naapurit.
    Tsemppiä teille!

    ReplyDelete
    Replies
    1. Joo, oli agentti ja saatiin lakineuvoja onneksi ilmaiseksi Phillin työn kautta. Kyllä tämän prosessin myötä kasvoi arvostus agenttien työtä kohtaan :D. Toivottavasti mekin saadaan kivat naapurit!

      Delete
  5. Moi, todella kiinnostavaa lukea tästä väännöstä. Olemme muuttamassa itse juuri Texasiin ja vakavasti harkitaan ostamista, vajaan kolmen tuhannen dollarin kuukausivuokraan sitoutumisen sijaan!

    Jotain kysymyksiä mitkä kiinnostaisivat;
    - ymmärsin että työsopimukseen kuului agentinpalvelut, mutta koituiko tästä silti teille jotain odottamattomia kustannuksia, ja jos koitui niin mitä?
    - meitä on peloteltu asunnonostamisen mahdottomuudesta, koska emme omistaja minkäänlaisia luottotietoja (credit history) Yhdysvalloissa. Luuletko että tästä koituu ongelmia?
    - mietittekö asunnon jälleenmyyntiä kun ostitte? Eli mitä kustannuksia/vaikeuksia siihen saattaa liittyä?
    - onko asunnonomistamisen myötä tullut mitään yllättäviä kustannuksia? Olen ymmärtänyt että ainakin kiinteistövero (property tax) on aika suuri, ainakin Suomeen verrattuna.

    Kiva jos jaksat vastailla. Kiitti.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Kiva, että tästä oli hyötyä.
      -Agentista ei koitunut meille mitään kustannuksia. Kaliforniassa (mahdollisesti kaikkialla USA:ssa) myyjä maksaa sekä oman että ostajan agentin palkkiot, joka on yleensä tietty prosenttiosa myyntihinnasta.
      -Credit score määrää täällä todella paljon. En osaa sanoa onko asunnon ostaminen edes mahdollista ilman jonkinlaista credit historya ja tämä saattaa olla myös pankkikohtaista. Meidän pankki vaati tietyn credit scoren, mutta vaatimus ei ollut kovin korkea. Credit score vaatimukset saattavat olla kierrettävissä esim. tavallista suuremmalla käsirahalla, mutta näitä juttuja suosittelen kyselemään suoraan pankeista ja muutenkin vertailemaan tarkasti eri pankkien lainaehtoja ja korkoja. Eroja on paljon!
      -Meidän ajatuksena on pistää tämä asunto aikanaan vuokralle, sillä San Diegossa on valtavan kuumat vuokramarkkinat, mutta toki mietittiin vähän myös jälleenmyyntiä. Myydessä tulee lisäkustannuksia noista agenttimaksuista ja tietenkin veroista, jotka ovat hyvin osavaltiokohtaisia. San Diegossa markkinat ovat edelleenkin noususuhdanteiset, joten asunto on myös hyvä investointi.
      -Meille ei ole tullut eteen mitään yllättäviä lisäkustannuksia, sillä kaikki tulevat kustannukset selitettiin loppujen lopuksi aika hyvin kun kaupat suljettiin. Mortgagen lisäksi maksamme kuukausittaisin ylimääräisiä kuluja, jotka pitävät sisällään verot ja moninaiset vakuutusmaksut. Nämä kaikki laskettiin meille valmiiksi hieman yläkanttiin ja ilmoitettiin hyvissä ajoin. Property tax on todellakin tuntuva ja joka kaupungissa/osavaltiossa hieman eri, mutta kun sitä maksaa kuukausittain mortgagen kanssa könttänä, se ei tunnu niin pahalta. Muita extra-kustannuksia ovat mahdolliset lisävakuutukset esim. luonnonvoimien varalle ja tietenkin kodin kunnostus- ja korjauskulut.

      Toivottavasti näistä oli apua :).

      Delete
    2. Kiitti Veera, oli apua. Alanpa kysellä lainatarjouksia! :) t. Matti

      Delete